Нормы регулирования разукрупнения земли

Нормы регулирования разукрупнения земли требуют представления плана участка для девелопмента пяти и более участков ипи жипых единиц.

Первый этап при разукрупнении — подготовка, рассмотрение и утверждение предварительного плана участка, на котором указываются точные границы участка, местоположение планируемых зданий и размеры пюбых прилегающих к участку объектов общего пользования Предварительный план должен быгь подготовлен сертифицированным ь Калифорнии землеустроителем или имеющим лицензию калифорнийским топографом

Сегодня можно получить помощь в покупке недвижимости от опытных специалистов быстро и очень удобно. Компания Недвижимость "Ничего Себе" - это отличная возможность быстро подобрать отличный вариант недвижимости.

Любая подача предваритепьного плана предполагает проведение предварительной экологической экспертизы. После попучения заявления определяется необходимый уровень рассмотрения. Если проект не будет подвергаться существенным изменениям, то после экологической экспертизы предварительного плана экологической экспертизы окончательного ппана уже не требуется.

После рассмотрения предварительного плана комиссия по планированию проводит открытые слушания, во время которых он утверждается полностью, с условиями или вовсе отклоняется. Предварительный план утверждается, если он отвечает следующим требованиям:

1. Предварительный план соответствует генеральному плану.

2. Физические характеристики участка соответствуют типу и допустимой ппотности застройки.

3. Маповероятно. что проект разукрупнения земли нанесет ущерб окружающей среде или вызовет серьезные проблемы, связанные со здоровьем или безопасностью.

4. Проект разукрупнения земпи и его улучшения не помешают осуществить улучшения обьектов общего попьзования. явпяющихся частью участка, подлежащего разукрупнению

Комиссия по планированию по почте направляет уведомление всем соседним землевладельцам. Принять участие в открытых слушаниях могут все заинтересованные лица. составляет 200 домов в гол (16 в месяц) на данном сегменте рынка, и за покупателей конкурируют два крупных участка земли. Ожидаемые продажи составят приблизительно пять домов в месяц, исходя из предположения, что каждый участок получит свою долю от общего спроса. Однако тгу цифру нп в коем случае не следует принимать за темпы продаж. Фактически выпускаемый на рынок продукт никогда полностью не удовлетворяет спрос. Многие потенциальные покупатели не купят СІЧ) потому, что он слишком дорою стоит, не соответствует их вкусу или по каким-то другим причинам. Прогнозы темпов продаж всегда должны сверяться с реальностью. Независимо отданных статистики спроса, если другие девелоперы аналогичных проектов в общем регионе продают всего два-три дома в месяц, едва ли новичок будет продавать вдвое больше. Однако как Правило, жилищно-строительные компании покупают (выкупают) сразу больше одного участка. Может быть продано четырс-пять. а то и 50-60 участков в зависимости от типа проекта, размера строительной компании и условий рынка.

Популярным методом, с помощью которого девелоперы земли контролируют покупку участков строительными компаниями, являются скользящие опционы (rolling options). Данные опционы предусматривают, что строительная компания выкупает определенное число участков каждый квартал или год. Опцион гарантирует строительной компании наличие определенного количества участков, а девелоперу возможность аннулировать контракт со строительной компанией, если компания не сможет продавать запланированное количество домов. Обычно в скользящий опцион встроена система роста цен на участки - около 2-4% в год.