Договор с архитектором и договор строительного подряда

20.05.2015
С одной стороны, при строительстве новых объектов заказчик заключает контракт с генеральным подрядчиком. Иногда требуется и отдельный договор с архитектором. С другой стороны, строительный подрядчик или девелопер обычно предлагает под ключ дома по стандартному проекту, с которым можно ознакомиться до начала строительства. Если собственник не желает покупать у девелопера стандартное жилье, необходимо заключать отдельные договоры со специалистами и тщательно координировать их работу. Подобные схемы варьируют в зависимости от этапа строительства и требуют постоянного надзора, поэтому неопытным заказчикам стоит дважды подумать, прежде чем брать эту задачу на себя. В любом случае заказчику следует нанимать только лицензированных и застрахованных генеральных подрядчиков и архитекторов. Категорически не рекомендуется приглашать нелицензированных специалистов, которым придется согласовывать проекты с другими подрядчиками и архитекторами, имеющими лицензию. Контракт с архитектором или генеральным подрядчиком определяет условия подготовки проекта, надзора за строительством, технического контроля и исполнения работ, а также сроки и смету затрат. Как правило, если контракты на выполнение работ, требующих лицензии, заключаются с нелицензированными специалистами или компаниями, они не имеют юридической силы.
После завершения строительства и до принятия объектов в эксплуатацию заказчик и генеральный подрядчик обычно проводят их осмотр. Все выявленные при этом дефекты заносятся в список недоделок. Поскольку заказчику как неспециалисту сложно обнаружить дефекты, рекомендуется приглашать на осмотр лицензированного инженера по технадзору, оплату услуг которого производит заказчик. Подрядчик должен устранить дефекты из списка недоделок в «разумные сроки». К сожалению, эта формулировка часто вызывает разногласия, неразрешимые даже в суде. Поэтому при первых признаках недобросовестности подрядчика при устранении дефектов рекомендуется проконсультироваться с юристом. Гарантийный период по каждому объекту оговаривается в контракте. Установленных законом или общепринятых сроков гарантии не существует.
В штате Флорида правоотношения аренды жилых и коммерческих помещений регулируются законодательством по-разному. Как правило, арендодатель (собственник, наймодатель) имеет гораздо более широкие права, чем арендатор (наниматель). Действует безусловное правило, что при задержке арендной платы и в случае окончания срока аренды арендодатель имеет практически абсолютное право выселить арендатора. И даже длительное проживание не дает нанимателю специальных прав на продление срока аренды.